NOVEDADES LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
NOVEDADES LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
Breve referencia a las claves de la reforma legislativa.-
Solo se aplica a arrendamientos de vivienda y no para uso distinto del de vivienda. No obstante, en la Disposición Adicional 5ª se anuncia una posible modificación futura en la regulación de los contratos de uso distinto del de vivienda, en particular de los contratos de temporada
Se entiende como “gran tenedor” a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En zonas de mercado residencial tensionado se podrá reducir ese ámbito a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, se deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
En las operaciones inmobiliarias (compra y arrendamientos), especialmente por parte de los operadores profesionales (agentes inmobiliarios, etcétera) se deberá dar información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible. A estos efectos, existe un contenido mínimo:
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Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
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Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
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Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
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Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
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En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
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En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
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Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
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Los contratos de arrendamiento de vivienda cuya renta deba ser actualizada, dependerá en función del periodo en el que se cumpla la anualidad. De este modo:
– Contratos en que se cumple la correspondiente anualidad entre el 25/05/2023 y el 31/12/2023: Si el arrendador es “gran tenedor”, se establece que cualquier incremento de la renta debe ser acordado entre las partes, pero con una limitación máxima. Esa limitación máxima es la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, calculada a partir del mes de referencia más reciente que esté publicado en la fecha de actualización del contrato. Si no se llega a un nuevo acuerdo, el incremento de la renta seguirá estando sujeto a esta limitación establecida por el índice. Si el arrendador no es un “gran tenedor”, también se permite que las partes acuerden un incremento de la renta. Sin embargo, en ausencia de un nuevo acuerdo, el incremento de la renta está limitado por la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. El cálculo de esa limitación se realiza utilizando el mes de referencia más reciente publicado en la fecha de actualización del contrato.
Dada la prórroga de la limitación extraordinaria prevista en el RDL 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, la variación del Índice de Garantía de Competitividad está topado en el 2% hasta el 31 de diciembre de 2023, límite que es de obligada observancia de conformidad con el apartado 3 de la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En resumen, la diferencia principal radica en cómo se establece la limitación del incremento de la renta en función de si el arrendador es un «gran tenedor» o no. En el caso de un «gran tenedor», existe una limitación máxima específica basada en el índice, mientras que en el caso de un arrendador que no es un «gran tenedor», la limitación también se basa en el índice, pero se establece como el límite máximo si no hay un nuevo acuerdo entre las partes.
– Contratos en que se cumple la correspondiente anualidad entre el 01/01/2024 y el 31/12/2024: Si el arrendador es “gran tenedor”, se establece que cualquier incremento de la renta debe ser acordado entre las partes, pero con una limitación máxima. Esa limitación máxima es que no puede exceder de un 3%. Si no se llega a un nuevo acuerdo, el incremento de la renta seguirá estando sujeto a esta limitación establecida porcentualmente. Si el arrendador no es un “gran tenedor”, también se permite que las partes acuerden un incremento de la renta. Sin embargo, en ausencia de un nuevo acuerdo, el incremento de la renta está limitado al 3%.
En resumen, la diferencia principal radica en cómo se establece la limitación del incremento de la renta en función de si el arrendador es un «gran tenedor» o no. En el caso de un «gran tenedor», existe una limitación máxima específica basada en el tope porcentual, mientras que en el caso de un arrendador que no es un «gran tenedor», la limitación también se basa en el tope porcentual, pero se establece como el límite máximo si no hay un nuevo acuerdo entre las partes.
En los contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, se establecen ciertas limitaciones para el incremento de la renta al iniciar un nuevo contrato. Estas limitaciones son las siguientes:
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La renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede ser superior a la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que estuvo vigente en los últimos 5 años para la misma vivienda. Esta última renta debe haber sido ajustada anualmente según la cláusula de actualización del contrato anterior. Además, no se pueden establecer nuevas condiciones que transfieran al arrendatario cargos o gastos que no estuvieron incluidos en el contrato anterior.
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Solo se permite un incremento adicional máximo del 10% sobre la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que estuvo vigente en los últimos 5 años para la misma vivienda en los siguientes casos:
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- Si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación de acuerdo con el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, finalizada en los dos años previos al nuevo contrato de arrendamiento.
- Si se han realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los dos años anteriores al nuevo contrato, y se ha obtenido un certificado de eficiencia energética que demuestre un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, con un certificado anterior a las obras y otro posterior.
- Si se han realizado actuaciones de mejora de la accesibilidad en la vivienda en los dos años anteriores al nuevo contrato, debidamente acreditadas.
- Si el contrato de arrendamiento tiene una duración de 10 años o más, o si se establece un derecho de prórroga que permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 años o más.
En el caso de contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un «gran tenedor» y la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionada, la renta al inicio del nuevo contrato no puede superar el límite máximo de precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia. Este límite máximo se determina teniendo en cuenta las características de la vivienda y el edificio en el que se encuentra. El desarrollo y las bases metodológicas de este sistema, así como los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos, pueden ser regulados mediante normativa. Esta misma limitación se aplica a contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado en los que no ha habido ningún contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, siempre que esté establecido en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y se haya justificado en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado. No obstante, este párrafo se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de esta Ley (26/05/2023) y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional primera de la referida Ley y lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En cuanto al régimen de prórrogas, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, cuando finalice el período de prórroga obligatoria o tácita establecido en la ley, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un máximo de un año. Durante esta prórroga, se aplicarán los mismos términos y condiciones del contrato actual. Para solicitar esta prórroga extraordinaria, el arrendatario debe demostrar una situación de vulnerabilidad social y económica basada en un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos. Si el arrendador es un «gran tenedor» de viviendas según la definición establecida en la Ley de Derecho a la Vivienda, estará obligado a aceptar esta solicitud de prórroga extraordinaria, a menos que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual regulados por esta ley, cuando el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del período de vigencia de la declaración de dicha zona según la legislación estatal sobre vivienda, al finalizar el período de prórroga obligatoria o tácita establecido por la ley, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por períodos de un año, hasta un máximo de 3 años. Durante estas prórrogas, se aplicarán los mismos términos y condiciones del contrato actual. El arrendador, sea gran tenedor o no, está obligado a aceptar esta solicitud de prórroga extraordinaria, a menos que se hayan acordado otros términos o condiciones entre las partes, se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones en la renta según lo dispuesto en la ley, o el arrendador haya notificado en los plazos y condiciones establecidos en la ley la necesidad de ocupar la vivienda para uso permanente propio, de sus familiares de primer grado o de su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
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NGR Abogados.
