ALQUILER DE VIVIENDAS VACACIONALES

La Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ de Canarias ha dictado, con fecha 21 de marzo pasado (La Ley nº 8978, de 12 de mayo corriente), una Sentencia por la que se declara la nulidad de determinados artículos del Reglamento de alquileres de viviendas vacacionales publicado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, de la Comunidad Autónoma de Canarias. La Sentencia es de gran interés puesto que contiene doctrina, muy acertada a mi entender, sobre las cuestiones jurídicas que plantea el arrendamiento de viviendas vacacionales o turísticas.

 

Para apreciar el acierto de la Sentencia conviene precisar que el sometimiento a normas específicas del alquiler a las viviendas vacacionales plantea, con carácter general, el problema previo de establecer el ámbito de aplicación de ese régimen especial, en nuestro caso del contenido en el mencionado Reglamento 113/2015. Por consiguiente, no puede resolverse acerca de la validez o nulidad de sus preceptos sin haberse antes pronunciado o, al menos, tener formada doctrina sobre las relaciones jurídicas que el Reglamento tiene por contenido. Porque si, de un lado, el régimen especial se determinase por las condiciones objetivas de la cosa vivienda, entonces ese régimen afectaría al derecho de propiedad de bienes inmuebles tal y como se configura en el Código Civil (CC). Pero, de otra parte, si la consideración vacacional del inmueble expresa alguna característica determinante de la peculiaridad de la cesión de su uso por tiempo y precio, entonces el régimen especial afectaría al contrato de arrendamiento tal y como se regula en el CC o, en su caso, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero además, y a tenor de la distribución de competencias legislativas operada por la Constitución (CE), de incidir el régimen especial en las materias disciplinadas en los conjuntos normativos señalados, CC y LAU, ese régimen habría de encontrar fundamento en lo dispuesto por el art.148.1.8º CE. Desde otro punto de vista, una resolución judicial congruente no puede dejar de considerar el significado jurídico de calificar de vacacional o turística la vivienda, cuestión que, por cierto, afectaba al recurso que interpuso también contra determinados preceptos del repetido Reglamento la Comisión Nacional de los Mercado y la Competencia (CNMC), recurso que se acumuló al interpuesto por la Federación de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos. La Sentencia que se comenta resuelve así ambos recursos. Y los resuelve muy acertadamente, a mi juicio. Sus ideas pueden resumirse del modo siguiente:

 

A)  Al negar la nulidad del art.2.a) del Reglamento, solicitada por CNMC por considerarlo restrictivo de la competencia, la Sentencia en su Fundamento de Derecho (FD) Segundo precisamente sienta su doctrina acerca del ámbito de aplicación del Reglamento. Ese precepto, según la Sentencia, no establece una norma obligada para el alquiler de cualquier vivienda, sino que dispone lo que constituye la forma de oferta turística para los alquileres sometidos al Reglamento. De ningún modo, pues, dicho precepto supone menoscabo para la competencia, pues que, la concreta forma de canalizar la oferta turística que en ese precepto se prevé no se aplica a los alquileres de temporada ajenos al ámbito turístico que quedan al margen de la legislación autonómica y se someten al art. 3.2 LAU. Cabalmente la forma de oferta turística expresada en el artículo 2.a) del Reglamento es determinante de su aplicación. Nótese que con semejante argumento se está dando acertada respuesta al aspecto de fondo a que antes me referí sobre la afectación del derecho de propiedad y del contrato de arrendamiento en general así como también al aspecto, igualmente señalado antes, de la distribución de competencias legislativas. Ni todos los alquileres de vivienda de temporada quedan excluidos de la aplicación de las normas estatales ni las normas autonómicas se aplican a todos los alquileres de vivienda de temporada.      

 

En relación con este importante aspecto de la cuestión la Sentencia establece una definición de industria turística que no tiene en cuenta las condiciones físicas o reales de las “unidades alojativas” (según designación de la propia Sentencia), sino su consideración por el propietario como recurso destinado a una explotación productiva con carácter habitual. Esas “unidades alojativas” no tienen, insisto, características propias en cuanto que bienes, sino que se someten a régimen especial en función de su adscripción a la industria turística, como recursos alternativos a la “modalidad extrahotelera”. La forma de oferta turística juega aquí como elemento del ejercicio de la industria.  

 

B) La misma doctrina, que aplaudo sin reservas, sirve de apoyo para sostener, en el FD Tercero, la nulidad del art. 3.2 del Reglamento y, en el FD Sexto, la nulidad de su art. 12.1. Según el primero de ellos, precisamente se establecerían exclusiones de la posible dedicación a la actividad turística para determinados inmuebles en razón de su localización. Con toda corrección la Sentencia resuelve anular el precepto y si bien invoca su contravención a la libre competencia, no cabe duda de que subyace a este juicio la doctrina antes expuesta. Y lo mismo sucede, a mi parecer, por lo que se refiere a la anulación del art.12.1 del Reglamento prohibitivo de practicar el alquiler por habitaciones de las “unidades alojativas”.     

 

C) La nulidad del artículo 13.3 del repetido Reglamento, que se produce a tenor de lo establecido en el FD Séptimo de la Sentencia, no es asunto homogéneo a los anteriores pues que se atiene a meras consideraciones de carácter administrativo como asimismo tenía ese carácter la disposición  reglamentaria que se anula.

 

Dr. D. José María de la Cuesta Rute

Catedrático Emérito de la Universidad Complutense de Madrid

Abogado